Những khoản chi phí ẩn của nhà lắp ghép

Báo giá nhà lắp ghép thường bắt đầu từ giá nhà xưởng (factory home price). Giá này có thể bao gồm chính các module, một số hạng mục hoàn thiện tiêu chuẩn và chi phí vận chuyển trong một khoảng cách nhất định. Tuy nhiên, có thể không bao gồm: phần đất, móng, công việc hạ tầng/utilities, phí giấy phép, xe cẩu, phần hoàn thiện nội thất sau ngày lắp đặt, hoặc các hạng mục nâng cấp.

Một số nhà thầu cung cấp gói chìa khóa trao tay (turnkey). Những nơi khác chỉ xử lý một phần công việc. Vì vậy, hai báo giá nhìn có vẻ giống nhau ban đầu có thể kết thúc lại rất khác nhau. Hãy yêu cầu một bản phạm vi công việc (scope of work) bằng văn bản để thấy rõ chính xác mỗi công ty sẽ làm gì.

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, cách thức hoạt động có thể giúp bạn hiểu các bước cơ bản trước khi so sánh các nhà thầu.

Lô đất của bạn có thể làm tổng giá thay đổi rất nhiều. Một lô đất phẳng, dễ tiếp cận sẽ khác hoàn toàn so với lô dốc, lô có nhiều cây cối hoặc đất có chất lượng nền đất kém. Trước khi thuê bất kỳ ai, hãy hỏi phần thi công công trường nào đã được tính ngầm trong báo giá.

Các chi phí thường gặp tại công trường gồm: - dọn cây và bụi rậm - san nền và thoát nước (grading and drainage) - khảo sát đất và thiết kế kỹ thuật (soil testing and engineering) - đào bới cho sàn bê tông (slab), hầm chui (crawlspace), hoặc tầng hầm (basement) - cải thiện đường lái xe hoặc đường tiếp cận - hệ thống tự hoại (septic) hoặc đấu nối sewer - khoan giếng hoặc kết nối nước - đào rãnh cho điện, nước và các tiện ích khác

Giá từ nhà xưởng thường không nói cho bạn biết chi phí phát triển/sẵn sàng mặt bằng đầy đủ của khu đất. Nếu xe tải và xe cẩu không thể tiếp cận công trường một cách an toàn, chi phí có thể tăng thêm do cần lên kế hoạch giao hàng đặc biệt hoặc cần thêm thiết bị.

Nhiều chủ nhà tập trung vào ngày các module được chở đến, nhưng dự án chưa hoàn tất khi các thùng/hộp đã được đặt lên vị trí. Ngôi nhà lắp ghép vẫn cần làm việc tại công trường sau khi giao hàng. Việc này có thể bao gồm: liên kết các module, chống thấm/thời tiết, lợp mái tại các mối nối (marriage lines), chỉnh sửa lại phần ốp siding, hoàn thiện vách thạch cao (drywall finishing), cầu thang, hiên, và hoàn thiện viền/trim cuối cùng.

Bạn cũng có thể cần trả riêng cho: 1. thuê xe cẩu và đội set (lắp đặt) 2. chi phí giao hàng vượt khu vực vận chuyển thông thường của nhà thầu 3. phí giấy phép và phí kiểm tra/thẩm định 4. chi phí đấu nối tiện ích và phí công tơ (meter fees) 5. hoàn thiện chân đế/làm skirt hoặc phần hoàn thiện móng, tùy theo thiết kế

Hãy hỏi liệu báo giá có bao gồm một ngôi nhà “sẵn sàng dọn vào ở ngay” đầy đủ (complete ready-to-move-in home) hay chỉ là một phần thi công. Nhận toàn bộ hạng mục dự toán (allowance), nâng cấp và các phần loại trừ (exclusion) bằng văn bản. Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các lựa chọn tại địa phương, bạn có thể sử dụng dịch vụ kết nối nhà thầu miễn phí.

Loại khoản vay có thể ảnh hưởng đến chi phí bạn phải trả từ tiền túi. Một số người mua sử dụng khoản vay xây dựng sang định cư (construction-to-permanent loan) cho nhà lắp ghép đặt trên móng cố định. Trong một số trường hợp, các loại nhà khác có thể dùng phương thức tài chính khác, chẳng hạn như khoản vay chattel (chattel loan). Phí vay, các đợt kiểm tra/inspection do ngân hàng yêu cầu, lãi suất trong thời gian thi công và yêu cầu thẩm định giá (appraisal) đều có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí dự án.

Các hạng mục nâng cấp cũng thường tăng nhanh. Sàn, tủ bếp, mặt đá/quầy bếp, cửa sổ, mái, thiết bị gia dụng (appliances), các tính năng tiết kiệm năng lượng, nhà để xe, sàn deck và hiên có thể tốn nhiều hơn so với gói tiêu chuẩn. Những thay đổi nhỏ được thực hiện sau khi bản vẽ đã được duyệt có thể biến thành các lệnh thay đổi (change orders) tốn kém.

Trước khi ký, hãy yêu cầu danh sách chi tiết từng hạng mục theo dòng (line-by-line) của các tính năng tiêu chuẩn, nâng cấp tùy chọn, lịch thanh toán và điều gì sẽ xảy ra nếu vật liệu hoặc điều kiện tại công trường thay đổi. Bạn cũng có thể so sánh các loại nhà trong các hướng dẫn nhà lắp ghép và tìm hiểu thêm về nhà lắp ghép.

Cách an toàn nhất là so sánh nhiều hơn một nhà thầu và hỏi cùng một bộ câu hỏi mỗi lần. Đừng chỉ dựa vào lời hứa bằng miệng. Hãy xác nhận bằng văn bản phạm vi công việc, giá, tiến độ, hạng mục dự toán (allowance) và các phần loại trừ.

Dưới đây là các câu hỏi hay cần hỏi: - Báo giá này có bao gồm giấy phép, móng, xe cẩu, giao hàng và phần hoàn thiện không? - Phần thi công công trường nào được bao gồm, và phần nào chỉ tính theo dự toán? - Ai phụ trách đấu nối tiện ích và việc kiểm tra/thẩm định? - Nếu lô đất cần san nền hoặc thiết kế kỹ thuật thêm thì sao? - Những hạng mục nào là do chủ nhà tự cung cấp, nếu có? - Nhà thầu có được cấp phép và mua bảo hiểm cho tiểu bang hoặc khu vực của tôi không?

ModPath Homes là dịch vụ kết nối và hướng dẫn miễn phí. Chúng tôi không phải là nhà thầu, nhà sản xuất, đơn vị thi công, kiến trúc sư hay chuyên gia xây dựng được cấp phép. Chúng tôi giúp bạn so sánh các công ty địa phương có kinh nghiệm, nhưng bạn là người quyết định thuê ai và bạn nên tự kiểm tra giấy phép, bảo hiểm, phạm vi công việc và giá cả. Nếu bạn đang lên kế hoạch xây một ngôi nhà nhỏ ở sân sau, bạn cũng có thể đọc thêm về các nhà thầu ADU.